ALEXANDER CEBULLA
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Zwangsversteigerungen Spanien

Bitte schreiben Sie uns eine kurze Email mit Ihren Vorstellungen, falls Sie Interesse am Erwerb einer Immobilie auf Mallorca aus einer Zwangsversteigerung haben. Gerne nehmen wir Sie in einen Emailverteiler auf und informieren Sie regelmäßig über zur Versteigerung stehende Objekte.

Was sind die Vorteile des Erwerbs einer Immobilie in einer Zwangsversteigerung?

Der größte Vorteil ist sicherlich der Preisvorteil. Ein relativ zügiger Erwerb in einer gerichtlichen Versteigerung ist zum einen möglich, sofern der Meistbietende über 70% des gerichtlichen Schätzwertes angeboten hat. Der gerichtliche Schätzwert ist von einem realistischen Marktwert jedoch z.T. weit entfernt, was praktisch bedeutet dass ein Erwerb auch für einen geringeren Wert möglich ist. Ebenso ist ein relativ zügiger Erwerb möglich, sofern das Angebot des Meistbietenden die Schulden deckt. So sind Preisabschläge iHv. 50% und mehr theoretisch möglich. Weiterer Vorteil ist, dass die Grunderwerbssteuer nicht auf den meist hohen Steuerwert oder Kaufpreis der Immobilie, sondern auf das abgegebene Gebot zu bezahlen ist. Zudem entfallen Notarkosten und die Maklergebühr.

Was sind die Nachteile bei Erwerb in einer Zwangsversteigerung?

Entscheidender Nachteil ist, dass nur in Ausnahmefällen ist eine Besichtigung von Innen möglich ist. Weiterer Nachteil sind die z.T. sehr langen Reaktionszeiten und die teilweise existierende Unzuverlässigkeit spanischer Behörden. Ebenso existieren keine Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln o.ä. und der Aufwand für die Recherchen vor einer Teilnahme ist relativ hoch. Gerade auf Mallorca existiert eine relativ hohe Wahrscheinlichkeit, dass andere Mitbietende überhöhte Preise bieten.

Ab welchem Höchstgebot ist der Zuschlag sicher?

Wenn das Höchstgebot bei gerichtlichen Versteigerungen bei mehr als 70% des Versteigerungswertes liegt, muss der Justizangestellte gem. Art. 670 Abs. 1 der spanischen Zivilprozessordnung am selben oder am nächsten Tag einen Beschluss über die Anerkennung des Zuschlages erlassen. In der Praxis dauert dies aber leider meist mehrere Wochen. Dieser Beschluss ist für den Ersteigerer insofern von elementarer Bedeutung, als dass der Schuldner bis zum Erlass die Möglichkeit hat, die Schulden zu bezahlen, wodurch die Versteigerung annulliert wird. Wenn das Höchstgebot unter 70% des gerichtlichen Versteigerungswertes liegt, bedeutet dies für den Höchstbietenden eine lange Phase des Wartens, denn das Gericht muss dem Gläubiger und dem Schuldner ihre Rechte zur Verbesserung des Gebotes des Höchstbietenden bzw. zur Aneignung förmlich mitteilen, was je nach Gericht Monate dauern kann. Sollten diese Rechte der Aneignung bzw. Verbesserung des Höchstgebotes durch den Schuldner oder den Gläubiger nicht wahrgenommen werden, muss die Zueignung an den Höchstbietenden stattfinden, sofern die Schulden gedeckt werden oder sofern das Gebot über 50% des gerichtlichen Schätzwertes liegt.

Kann es sein dass die Zwangsversteigerung ausfällt?

Ja. Wenn der Schuldner mit den Gläubigern zu einer Einigung gelangt bzw. die Schulden bezahlt, dann wird das Verfahren ausgesetzt. Dies ist selbst nach dem Zwangsversteigerungstermin noch möglich.

Ist der gerichtliche Versteigerungswert ein realistischer Marktwert?

Nein. Dieser kann z.T. deutlich nach oben als auch nach unten abweichen. Interessant sind damit Versteigerungen mit einer Unterbewertung seitens des Gerichtes bzw. Versteigerungen mit geringen Schulden.

Erwerbe ich die Immobilie lastenfrei?

Prinzipiell suchen wir für Sie nur Versteigerungen, in welchen Sie eine Immobilie im Grundbuch lastenfrei erwerben. Falls vorrangige Lasten im Grundbuch bestehen bleiben kann man nur dann zur Teilnahme raten, wenn der Gläubiger kontaktiert werden konnte oder sonst die gewünschte Rentabilität der Operation sichergestellt ist. Die fast immer existierenden Steuerrückstände und Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, für welche der neue Eigentümer aufkommen muss, fallen in der Regel nicht sehr hoch aus.

Wie läuft eine Versteigerung praktisch ab?

Nach ausführlicher Analyse der zur Verfügung stehenden Informationen kann die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung erwogen werden. Eine persönliche Anwesenheit bei der Versteigerung ist nicht erforderlich, die Versteigerung findet meist online statt bzw. Kann auch per Post oder mit notarieller Vollmacht erfolgen. Bei Gerichtlichen Versteigerungen ist eine Kaution iHv. 5% des Schätzwertes für die Teilnahme zu hinterlegen, bei der Sozialversicherung 25%. Diesen Betrag bekommen Sie nach der Versteigerung umgehend zurück, falls Sie nicht der Höchstbietende waren. Die Zeit von der Veröffentlichung durch die Gerichte bis zum Abschluss beträgt nur drei Wochen, deshalb sollten Sie vorab die NIE-Nummer beantragen (Beantragungszeit ca. 2-3 Wochen), falls Sie diese noch nicht haben.

Gibt es Risiken?

Durch entsprechende Recherchen können Risiken in den meisten Fällen auf ein Minimum reduziert werden. Ob z.B. ein Bewohner existiert, der einen nach der Versteigerung zu respektierenden unkündbaren Mietvertrag hat, kann durch einen Besuch vor Ort in Erfahrung gebracht werden. Unsicherheitsfaktoren, die durch Vorprüfungen nicht aus der Welt geschafft werden können, bestehen vor allem bei Versteigerungen die nicht von den Gerichten durchgeführt werden (insb. Finanzämter). Das sind zwar Ausnahmefälle, aber es kam bzw. kommt vor dass z.B. eine Immobilie einer anderen Person versteigert wird (die den gleichen Namen wie der Schuldner hat) oder dass die Immobilie zwischenzeitlich an einen Dritten verkauft wurde, der jedoch noch nicht im Grundbuch steht. Die betroffenen Unbeteiligten, die ihre Immobilie verlieren, würden sich natürlich gerichtlich zur Wehr setzen. Z.T. gibt es wohl auch Immobilien, die nur im Grundbuch, nicht aber in der Realität existieren oder in der Realität andere Eigenschaften haben. Solcherlei Risiken können durch einen oder mehrere Besuche vor Ort und Gespräche mit den Nachbarn etc. in den meisten Fällen aus der Welt geschafft werden.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Sobald ein Objekt Ihr Interesse geweckt hat, sollte dieses im Rahmen des Möglichen überprüft werden. Der Aufwand kann insoweit unterschiedlich ausfallen. Für die Vorprüfungen und die Teilnahme rechnen wir eine Aufwandsentschädigung ab. Für die Teilnahme muss eine Kaution hinterlegt werden. Bei den Gerichten muss der Kaufpreis erst mit einigem zeitlichem Abstand bezahlt werden. Die Grunderwerbssteuer iHv. 8-11% ist auf den Ersteigerungswert zu entrichten, zudem sind die Grundbuchamtsgebühren und unser Anwaltshonorar zu bezahlen, welches sich am Verkehrswert der Immobilie und den erbrachten Leistungen orientiert.

Ist eine Finanzierung mit einer Hypothek möglich?

Nein. Die Spanischen Banken sind nicht bereit den Erwerb einer Immobilie in einer Zwangsversteigerung durch eine Hypothek auf derselben Immobilie zu finanzieren. Eine Finanzierung ist nur möglich, wenn andere Sicherheiten gestellt werden können.