ALEXANDER CEBULLA
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Steuererklärungen für Spanienimmobilien

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind, können Sie sich gerne bei uns melden, dann erstellen wir Ihnen einen unverbindlichen Kostenvoranschlag für die einzureichenden Steuererklärungen.

Als zugelassene Rechtsanwälte können wir die Formulare unkompliziert im Namen der Mandanten über die Webseite des zentralstaatlichen Finanzamtes AEAT einreichen. Der gesamte Prozess läuft elektronisch ab. Sie müssen keine Vollmacht oder sonstige Formulare in Papierform nach Spanien schicken. Nachfolgend finden Sie einige grundlegende Informationen zu den typischen Steuern für Immobilieneigentümer.

Achtung: Das spanische Finanzamt fordert nicht individuell zur Abgabe der Steuererklärungen auf. Es greift das Prinzip der sog. Autoliquidación. Der Steuerpflichtige muss in Eigeninitiative selbst für die Einreichung der Steuererklärungen sorgen.

Typische Steuern für Immobilieneigentümer



Modelo 210 bei Selbstnutzung/Leerstand

Diese Steuererklärung Modelo 210 ist von jedem Immobilieneigentümer ohne Wohnsitz in Spanien einmal jährlich spätestens zum 31.12. für das Vorjahr einzureichen. Dies gilt auch wenn die Immobilie leer steht oder ausschließlich selbst genutzt wird. Die Bemessungsgrundlage berechnet sich pauschal mit dem Katasterwert, ohne dass dabei Kosten absetzbar sind. Zur Abgabe benötigen wir (soweit vorhanden): Kopie Kaufvertrag, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030 oder Tarjeta de Identificación Fiscal) oder Steueretiketten, Kopien alter eingereichter Steuererklärungen. Die Steuer beträgt i. d. R. Katasterwert x 1,1% x 19%.

Diese Steuerpflicht trifft jeden Eigentümer einer Immobilie in Spanien, wenn der Wohnsitz außerhalb Spaniens ist. Befindet sich der Wohnsitz in Spanien, wird die Steuer in selbiger Höhe mit der normalen Jahres-Einkommenssteuererklärung (Modelo 100) abgeführt. Vielen ausländischen Eigentümern von Immobilien in Spanien ist die Existenz dieser Steuer nicht bekannt und die Abgabe dieser Steuererklärung wird versäumt. Bislang führte dieser Verstoß nur in wenigen Fällen zu Sanktionen, in Zeiten allgemein knapper Kassen kann aber jederzeit der Fall eintreten, dass das Finanzamt hier Nachzahlungen verlangt und Sanktionen verhängt.

Steuerformular Modelo 210

Modelo 210 bei Mieteinnahmen vierteljährlich

Durch eine Immobilie in Spanien generierte Mieteinnahmen sind primär in Spanien zu versteuern. Wenn sich der Wohnsitz des Eigentümers nicht in Spanien befindet sind hier die Steuern ebenso über das Formular 210 abzuführen. Bemessungsgrundlage sind die erhaltenen Mieteinnahmen, abzüglich gewisser absetzbarer Kosten. Bei EU-Bürgern beträgt der Steuersatz derzeit 19% (2019). Bei positiver Bemessungsgrundlage ist die Steuererklärung immer in den ersten 20 Tagen nach dem jeweiligen Quartalsende abzugeben. Hierfür benötigen wir: Informationen zu den Einnahmen und Ausgaben, Kopie Kaufvertrag, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030) oder Steueretiketten, Kopien alter eingereichter Steuererklärungen (soweit vorhanden).

Vermögenssteuer

Wenn bei Personen ohne Wohnsitz in Spanien der in Spanien befindliche Wert des Vermögens einen gewissen Freibetrag überschreitet, ist die spanischen Vermögenssteuer auf den Teil des Vermögens, der sich in Spanien befindet, zu entrichten. Die Vermögensteuer ist eine Stichtagssteuer. Für die Bewertung des Vermögens und Besteuerung ist der 31.12. des jeweiligen Jahres der maßgebliche Stichtag. Bis Ende Juni des Folgejahres müssen Steuerpflichtige die Erklärung mit dem Modelo 714 einreichen. Als Bemessungsgrundlage bei Direkteigentum ist der höchste der folgenden drei Werte heranzuziehen: Netto-Kaufpreis, Katasterwert oder jener Wert, der für eine andere Steuer festgesetzt wurde. Die endgültige Bemessungsgrundlage ergibt sich nach Abzug des Freibetrages, welcher derzeit (2019) 700.000€ beträgt. Auf diese Bemessungsgrundlage sind dann die entsprechenden Steuersätze anzuwenden. Nichtresidenten haben seit 2015 faktisch ein Wahlrecht zwischen den staatlichen und regionalen Steuersätzen. Die etwas niedrigeren staatlichen Steuersätze beginnen bei 0,20 % auf den Teil des Vermögens, welcher den Freibetrag überschreitet und steigen progressiv auf bis zu 2,5 %. Da es sich um eine individuelle Steuer handelt, können bei Immobilien durch die Miteinbeziehung zusätzlicher Eigentümer weitere Freibeträge hinzuaddiert und so teils Vermögensteuer gespart werden.

Die Grundsteuer der Stadtverwaltung „IBI“

Diese Steuer, genannt „IBI“ - Impuesto sobre bienes inmuebles wird einmal jährlich für alle Immobilieneigentümer fällig – egal ob Spanier oder EU-Bürger, egal ob „Resident“ oder „Nicht-Resident“. Hier muss man die Steuererklärung ausnahmsweise nicht selbst einreichen, allerdings ist es trotzdem wichtig diese Steuer im Blick zu haben, da man ja bezahlen muss, wenn die entssprechende Aufforderung per Post kommt. Die Müllentsorgungsgebühren, teils auch die Wasser- und Abwassergebühren werden auf selbigem Wege erhoben. Die Stadtverwaltung verschickt per Post eine Zahlkarte, worauf der Betrag und eine Frist zur Zahlung vermerkt ist. Wenn die fristgerechte Zahlung versäumt wird laufen Schulden auf, für welche zum Teil auch Vollstreckungsverfahren eingeleitet werden, die dann in Kontopfändungen oder im Extremfall der Versteigerung der Immobilie münden können. Auf den Balearen kommen diese Zahlkarten nun seit einiger Zeit nicht mehr per einfachem Brief, sondern man muss auf der Webseite ein Nutzerprofil anlegen und wird per E-Mail an die Zahlungen erinnert.

Gewinnsteuer bei Verkauf oder Schenkung

Ein durch Verkauf oder Verschenkung einer in Spanien gelegenen Immobilie erwirtschafteter (hypothetischer) Gewinn ist primär in Spanien zu versteuern. Der zu versteuernde Gewinn errechnet sich aus dem erhaltenen Verkaufserlös abzüglich den getätigten absetzbaren Ausgaben, Kosten und Steuern bei Erwerb und Verkauf. So kann hier z.B. das Honorar für einen Makler oder Anwalt gewinnmindernd berücksichtigt werden, ebenso wie die lokale Wertzuwachssteuer der Stadtverwaltung „Plusvalia“. Im Hinblick auf diese Steuer ist ein Käufer bei Immobilienverkäufern ohne Wohnsitz in Spanien gesetzlich verpflichtet 3% des Preises direkt an das Finanzamt als Anzahlung abführen. Sollte kein zu versteuernder Gewinnn angefallen sein, muss der Verkäufer beim Finanzamt die Rückerstattung dieses Betrages beantragen.

Erbschaftssteuer

Innerhalb von sechs Monaten nach dem Ableben des Erblassers muss der Erbe oder müssen die Erben die spanische Erbschaftssteuer bezahlen. Die Höhe kann unterschiedlich ausfallen, je nach bestehendem Verwandschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben. So greift auf Mallorca z.B. bei Vererbung der Eltern an die Kinder bei einer Erbschaft bis 700.000€ zur Zeit ein Steuersatz iHv. nur 1%, wohingegen die Erbschaftssteuer bei entfernteren Verwandten exorbitante Höhen erreichen kann. Die Freibeträge in Spanien sind im Vergleich zu Deutschland sehr niedrigig. Nur mit Nachweis der Abführung der Erbschaftssteuer können die Erben im Grundbuch eintragen werden.

In jedem Falle gilt natürlich auch, dass die Immobilie in Spanien dem heimischen Finanzamt nicht vorenthalten werden darf. Die in Spanien bezahlten Steuern können im Heimatland in der Regel mindernd berücksichtigt werden.