ALEXANDER CEBULLA
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito
Jetzt anfragen:



*Pflichtfelder / Der Erstkontakt ist kostenlos und unverbindlich.

Sicherer Immobilienkauf Mallorca

Unabhängigen Experten beauftragen - Warum?

Es gibt verschiedene gute Gründe hierfür:
1) Vertrauen zum Makler und Verkäufer ist gut, Kontrolle ist besser. Bei knappen Kassen, gepaart mit spanischer Mentalität, werden nicht selten Dinge verschwiegen, etwa um einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Vielleicht steht einer der Beteiligten auch unter finanziellem Druck und muss den Kauf unter allen Umständen über die Bühne bringen. Dass ein Bauwerk trotz Bewohnbarkeitsbescheinigung und Grundbucheintrag und Katastereintrag baurechtlich illegal sein kann, durchschaut ein Laie entweder gar nicht oder erst dann, wenn es zu spät ist.
2) Ein Notar in Spanien hat nur eingeschränkte Funktionen, was ausländische Käufer oftmals nicht wissen. Die Tätigkeit des Notars in Spanien beschränkt sich im Wesentlichen auf die Identifikation der Parteien und die formelle Beglaubigung des Kaufs. Zu einer umfassenden Beratung (etwa hinsichtlich Baurecht) ist ein Notar in Spanien nicht verpflichtet. Die aus rechtlicher Sicht entscheide Vereinbarung ist der privatschriftliche Vorvertrag, die notarielle Urkunde hingegen ist nur ein formeller Akt, der formelle Voraussetzung für die Grundbucheintragung ist.
3) Wir kümmern uns um alles, von der Kommunikation mit allen Beteiligen, dem Makler, Verkäufern, Bank und Notar, bis zur Grundsteuerzahlung und der abschließenden Grundbucheintragung. Wer nie in Spanien gelebt hat, die Sprache nicht spricht, den praktischen Ablauf eines Immobilienkaufes nicht kennt und die relevanten Dokumente noch nie gesehen hat, kann sich mit unserer Hilfe viel Kopfzerbrechen ersparen.

Was kann schief gehen?

Denkbar vieles, hier nur zwei Beispiele: Ein Dach eines Hauses auf einem Landgrundstück stürzt nach ein paar Monaten Besitzzeit ein und dann kann die Baugenehmigung für die Reparatur nicht erteilt werden, da es sich um illegale Bebauung handelte, was der Käufer nicht wusste. Ebenso ist es kein erfundener Fall, dass eine Wohnung mit einer Hypothek belastet war, die der Käufer bei voller Kaufpreiszahlung übernommen hat und dann der Verkäufer/Hypothekenschuldner nach einer gewissen Zeit die Raten nicht mehr bezahlt, was wiederum für den Käufer bedeutet, dass er die Hypothek bedienen muss um die Zwangsversteigerung zu verhindern. Mit entsprechender fachgerechter Beratung hätten die Betroffenen viel Zeit und Geld sparen können.

Reicht nicht eine Gestoría?

In Spanien verbreitete sog. Gestorías, Behördenbüros oder Steuerbüros sind im Vergleich zu einem Anwalt natürlich günstiger, dafür kümmern diese sich aber nur um die rein formelle Abwicklung des Kaufes, d.h. die Einzahlung der Grunderwerbssteuer und die anschließende Grundbucheintragung. Baurechtliche oder vertragsrechtliche Aspekte oder zum Beispiel Lasten im Grundbuch interessieren eine Gestoría nicht.

Wie ist der Ablauf bzw. wann ist der Zeitpunkt für die Einschaltung eines Rechtsanwaltes?

Sie können sich mit einem Makler oder privat auf die Suche nach einer Immobilie begeben. Auf Anfrage sind wir Ihnen auch gerne schon zu diesem Zeitpunkt behilflich, z.B. um vorab die N.I.E.-Nummer zu beantragen. Ihre Preisvorstellung und welche Immobilie Sie in etwa suchen können Sie uns gerne unverbindlich mitteilen. Ganz konkret können wir meist aber erst dann tätig werden, wenn die Entscheidung für ein bestimmtes Objekt gefallen ist. Ab diesem Zeitpunkt kann das Grundbuch geprüft werden, mit den Verkäufern verhandelt werden, ein Vertrag erstellt werden usw..

Der Makler sagt „hier unterschreiben“ oder das Objekt kauft ein anderer.

Diese Situation ist leider kein Ausnahmefall. Manch ein Makler wird Sie hartnäckig zur Unterzeichnung einer „Reservierung“ oder eines sonstigen Vorvertrages und zur Leistung einer Anzahlung drängen, sobald Sie Ihr Kaufinteresse kundgetan haben. Hier ist aus rechtlicher Sicht Vorsicht geboten, denn solcherlei Verträge können verdeckte Kaufverträge sein, die in Spanien auch ohne notarielle Beglaubigung wirksam sind. Sollte der Käufer nach Unterzeichnung dann vom Kauf Abstand nehmen wollen, verliert er nicht nur die Anzahlung, sondern der Verkäufer könnte auch auf die Durchführung des Vertrages klagen. Idealerweise sollte der Verkäufer oder Makler die Zusage geben, die Immobilie für eine gewisse Zeit an keine anderen Interessenten mehr zu zeigen und dem Anwalt eine Zeitspanne von ein paar Tagen für die Prüfung der Situation und die Erstellung eines individuell ausgearbeiteten privatschriftlichen Vorvertrages geben.

Welche Nebenkosten kommen auf mich zu?

Den größten Anteil der Nebenkosten beim Immobilienerwerb in Spanien machen die Grunderwerbssteuern aus, die auf den Balearen mindestens 8% betragen und ab einem Wert über 400.000€ progressive auf bis zu 11% ansteigen. Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger ist die Mehrwertsteuer (10%) und die sog. Stempelsteuer (1,2% auf den Balearen) auf den Kaufpreis zu entrichten. Zwei weitere größere Gebührenposten sind die Notar- und die Grundbuchamtsgebühren, welche wertabhängig sind und sich meist im oberen dreistelligen Bereich bewegen. Es kann ratsam sein ein Wertgutachten eines professionellen Gutachters erstellen zu lassen, welches ca. 600,00 bis 1.000,00 Euro kostet. Weiter hinzu kommen Bankgebühren für die Ausstellung von bankbeglaubigten Schecks, mit welchen üblicherweise am Tag des Notartermins der Kaufpreis bezahlt wird. Zudem natürlich noch die Anwaltsgebühren und einige kleinere Verwaltungsgebühren, etwa für den Grundbuchauszug oder die NIE-Nummer.

Zu diesen genannten Kosten kommen im Falle eines finanzierten Kaufs noch weitere Kosten hinzu, insbesondere Bankgebühren und Zinsen. Daneben sind auf den Balearen noch 1,2% Stempelsteuer auf den durch die Hypothek abgesicherten Betrag zu entrichten. Ebenso kommen weitere Notar- und Grundbuchamtsgebühren für die Bestellung der Hypothek hinzu und ein Wertgutachten ist bei einem finanzierten Kauf obligatorisch.

Privatschriftlicher Vorvertrag, Reservierung, Optionsvertrag, Kaufversprechen

Wie oben erwähnt ist dieser privatschriftliche Vorvertrag aus rechtlicher Sicht das entscheidende Dokument. Bei Unterzeichnung ist üblich eine Anzahlung iHv. bis zu 10% des Kaufpreises zu leisten und es wird vereinbart, die notarielle Kaufurkunde zu einem gewissen Zeitpunkt zu unterzeichnen. Die Parteien können nun auf Schadenersatz oder auf die Durchführung des Vertrages klagen, wenn es sich die jeweils andere Partei anders überlegen sollte und von dem Vertrag abspringen möchte. Die Zeitspanne bis zur Unterzeichnung der notariellen Urkunde kann für letzte Klärungen zur Finanzierung, zur Beantragung der N.I.E.-Nummer oder sonstige Prüfungen genutzt werden.

Unser Komplettpaket Immobilienkauf.

Für die nachfolgend genannten Tätigkeiten berechnen wir idR. ein von den Arbeitsstunden unabhängiges Festhonorar iHv. 1,2% des Kaufpreises, mind. 2.500€, zzgl. MwSt.. Bei hochpreisigen Immobilien wird ein geringerer Prozentsatz vereinbart. Weitere Honorare und Gebühren können für sonstige Tätigkeiten hinzukommen, u.a. für längere Vertrags- oder Preisverhandlungen, treuhänderische Verwaltung einer Anzahlung, Hilfe bei Kontoeröffnung, Fahrtkosten, Anmeldung Telefon/Internet/Wasser/Gas, bei fehlender Mitwirkung durch Verkäufer z.B. für Recherchen bei der Lokalverwaltung hinsichtlich Zahlungsrückständen, Recherchen Eigentümergemeinschaft, Hausverwaltung oder Nachbarn, Beantragung und Prüfung der Teilungserklärung, Beantragung Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiezertifikat.

(Stand: Februar 2019 - Änderungen vorbehalten)