ALEXANDER CEBULLA
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito

Grundbuchauszug Spanien

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Weitere Fragen und Antworten



Was ist der Unterschied zwischen Grundbuchamt und Katasteramt?

Die Liegenschaftsverwaltung in Spanien besteht aus diesen beiden voneinander unabhängigen Behörden, dem Grundbuchamt und dem Katasteramt. Das Kataster ist im Prinzip nur eine Unterabteilung des Finanzamtes und existiert damit hauptsächlich zum Zwecke der Steuerberechnung und Steuereintreibung. Für die Reichweite des Eigentums ist der Inhalt des Grundbuchs entscheidend. Ziel der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde ist primär immer die Veränderung des Grundbuches, die Daten im Kataster werden letztlich nur zu Steuerzwecken aktualisiert. Im Kataster sind die Immobilien geografisch zugeordnet, daher kann man einen Katasterauszug mit Koordinaten oder der Adresse finden, einen Grundbuchauszug hingegen nicht.

Ist ein Eigentümer einer Liegenschaft immer im Grundbuch als solcher eingetragen?

Die eingetragenen Verhältnisse können von der rechtlichen Realität abweichen. Ein eingetragener vermeintlicher Eigentümer kann die Immobilie aber an einen gutgläubigen Dritten wirksam veräußern.

Ist ein sicherer Immobilienkauf in Spanien durch einen Grundbuchauszug gewährleistet, der den Verkäufer als Eigentümer ausweist?

Ein Grundbuchauszug, welcher bestätigt, dass keine Lasten existieren und dass der Verkäufer auch der Eigentümer ist, ist das absolute Minimum. Bevor Sie sich in irgendeiner Weise vertraglich binden (Reservierungsvertrag, Optionsvertrag, Arras, Anzahlungen usw.), sollte man für einen sicheren Immobilienkauf in Spanien unbedingt einen unabhängigen Experten zu Rate ziehen, denn es ist z. B. auch wichtig die baurechtliche Situation abzuklären, was nur mit einem Grundbuchauszug nicht abschließend möglich ist.

Was bedeutet es, wenn Grundbuch und Realität nicht übereinstimmen?

Das ist auf Mallorca bzw. spanienweit eine durchaus weit verbreitete Situation, dass im Grundbuch die Beschreibung z.B. „Feld mit Mandelbäumen“ lautet und die bauliche Realität eine ganz andere ist. Ebenso kommt es immer wieder vor, dass Bauwerke nur unvollständig eingetragen sind, z. B. dass ein Schwimmbecken oder Anbau nicht erwähnt wird. Dies kann bedeuten, dass diese Bebauung (teilweise) illegal ist. Aus Käufersicht ist hier ganz klar Vorsicht geboten.

Kann eine im spanischen Grundbuch korrekt und vollständig eingetragene Bebauung baurechtlich illegal sein?

Ja. Illegal, also ohne Baugenehmigung errichtete Bauten und auch nicht nachträglich genehmigungsfähige Bauten können unter gewissen Voraussetzungen mit einer sog. Altbauerklärung im Grundbuch eingetragen werden. Dieser Vorgang wird fälschlicherweise teils als Legalisierung bezeichnet, besser trifft es jedoch der Begriff Bestandsschutz. Die Gemeinde kann nicht mehr gegen die illegal errichteten Bauten vorgehen und die Bebauung kann im Grundbuch eingetragen werden, gleichzeitig bleibt diese aber baurechtlich illegal, was praktisch bedeutet, dass keine Baugenehmigungen erteilt werden können und das Gebäude „dem Verfall gewidmet“ ist bzw. Erhaltungsmaßnahmen nur in engen Grenzen oder gar nicht durchgeführt werden können. Andersherum kann aber auch eine nicht im Grundbuch eingetragene Bebauung baurechtlich vollkommen legal sein.

Kümmert sich ein spanischer Notar nach einem Immobilienkauf um die Eintragung ins Grundbuch?

Nein. Der Käufer muss sich in Spanien selbst um die Bezahlung der Grunderwerbssteuer und die Grundbucheintragung kümmern oder hierzu z.B. einen Anwalt beauftragen.

Kann eine Immobilie verkauft werden, wenn als Eigentümer im Grundbuch noch der verstorbene Erblasser eingetragen ist?

In einem privaten Vertrag kann die Immobilie nach spanischem Recht rechtswirksam verkauft werden, eine Eintragung des Käufers im Grundbuch aber nicht möglich.

Welche Schritte sind notwendig, um im Erbfall als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden?

Wenn ein Eigentümer einer Spanienimmobilie verstirbt, können die Erben die zur Erbmasse gehörenden Immobilien erst dann notariell verkaufen, wenn das Grundbuch nach dem Sterbefall berichtigt wurde. Die Erben müssen durch entsprechendem Nachweis ihrer Erbenstellung und aufgrund einer formellen notarieller Erbannahme im Grundbuch als neue Eigentümer eingetragen wurden. Erst dann kann auch ein Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

Ist es wahr, dass ohne die NIE-Nummer ein Eintrag in das spanische Grundbuch nicht möglich ist?

Ja! Die NIE ist eine Identifizierungsnummer für Nicht-Spanier. Aus Praktikabilitätsgründen sollte diese Steuernummer schon bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde vorliegen, spätestens jedoch für Steuerzahlungen und die darauf folgende Grundbucheintragung muss diese Nummer zwingend vorliegen. In den Zeiten, in welchen das Vorliegen einer NIE noch keine zwingende Voraussetzung war, wurden bei Ausländern die Seriennummern von Reisepässen oder Personalausweisen eingetragen.

Beantragen Sie Grundbuchauszüge für ganz Spanien oder nur auf gewisse Regionen beschränkt?

Wir können Grundbuchauszüge für ganz Spanien online über die Kammer der Grundbuchämter in Madrid beantragen. Es handelt sich um ein zentral organisiertes spanienweit einheitliches System. Auch historische oder beglaubigte Grundbuchauszüge können wir von Mallorca aus spanienweit beantragen.