ALEXANDER CEBULLA
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Immobiliensteuerrecht in Spanien

Nachfolgend werden einige Steuerpflichten konkretisiert. Wir beraten Sie gerne im Hinblick auf laufende oder einmalige Steuern bei Spanienimmobilien.

Modelo 210 bei Selbstnutzung/Leerstand

Diese Steuererklärung (sog. Formblatt Modelo 210) ist von jedem Immobilieneigentümer einmal jährlich zum Jahresende einzureichen, auch wenn die Immobilie leer steht oder ausschließlich selbst genutzt wird und sich der Hauptwohnsitz außerhalb Spaniens befindet. Die Bemessungsgrundlage berechnet sich pauschal mit dem Katasterwert, ohne dass dabei Kosten absetzbar sind. Zur Abgabe benötigen wir (soweit vorhanden): Kopie Kaufvertrag, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030) oder Steueretiketten, Kopien alter eingereichter Steuererklärungen.

Modelo 210 bei Mieteinnahmen vierteljährlich

Durch eine spanische Immobilie generierte Mieteinnahmen sind prinzipiell primär in Spanien zu versteuern, auch wenn sich der Wohnsitz des Eigentümers nicht in Spanien befindet. Bemessungsgrundlage sind die erhaltenen Mieteinnahmen, Personen mit Wohnsitz in der EU können gewisse Ausgaben absetzen. Bei positiver Bemessungsgrundlage ist die Steuererklärung immer in den ersten 20 Tagen nach dem jeweiligen Quartalsende abzugeben. Hierfür benötigen wir: Informationen zu den Einnahmen und Ausgaben, Kopie Kaufvertrag, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030) oder Steueretiketten, Kopien alter eingereichter Steuererklärungen (soweit vorhanden).

Vermögenssteuer

Falls der in Spanien befindliche Wert des Vermögens einen gewissen Freibetrag überschreitet, werden auch Personen ohne Steuerwohnsitz in Spanien zur Zahlung der spanischen Vermögenssteuer herangezogen. Die Freibeträge variieren je nach autonomer Region, auf den Balearen beträgt der Freibetrag z.Zt. 700.000€. Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer ist bei Personen ohne Wohnsitz in Spanien nur der in Spanien befindliche Teil des Vermögens, d.h. Vermögenswerte in anderen Ländern werden nicht herangezogen. Der Steuersatz variiert je nach autonomer Region, auf Mallorca beginnt dieser bei 0,28% auf das Vermögen welches den Freibetrag überschreitet und steigt progressiv auf bis zu 3,45% bei Vermögen im zweistelligen Millionenbereich an. Die Steuererklärung muss in der ersten Jahreshälfte des Folgejahres abgegeben werden. Zur Abgabe benötigen wir von Ihnen: Kopie Kaufvertrag, Kopie letzter IBI-Bescheid, Kopie Finanzamt-Anmeldung (Modelo 030) oder Steueretiketten, Kopien alter eingereichter Steuererklärungen (soweit vorhanden).

Die Grundsteuer der Stadtverwaltung „IBI“

Diese Steuer, genannt „IBI“ - Impuesto sobre bienes inmuebles wird einmal jährlich für alle Immobilieneigentümer fällig – egal ob Spanier oder EU-Bürger, egal ob „Resident“ oder „Nicht-Resident“.

Gewinnsteuer bei Verkauf oder Schenkung

Ein durch Verkauf oder Verschenkung einer in Spanien gelegenen Immobilie erwirtschafteter (hypothetischer) Gewinn ist primär in Spanien zu versteuern. Der zu versteuernde Gewinn errechnet sich aus dem erhaltenen Verkaufserlös abzüglich den getätigten absetzbaren Ausgaben, Kosten und Steuern bei Erwerb und Verkauf. So kann hier z.B. das Honorar für einen Makler oder Anwalt gewinnmindernd berücksichtigt werden, ebenso wie die lokale Wertzuwachssteuer der Stadtverwaltung „Plusvalia“. Im Hinblick auf diese Steuer ist ein Käufer bei Immobilienverkäufern ohne Wohnsitz in Spanien gesetzlich verpflichtet 3% des Preises direkt an das Finanzamt als Anzahlung abführen. Sollte kein zu versteuernder Gewinnn angefallen sein, muss der Verkäufer beim Finanzamt die Rückerstattung dieses Betrages beantragen.

Erbschaftssteuer

Innerhalb von sechs Monaten nach dem Ableben des Erblassers muss der Erbe oder müssen die Erben die spanische Erbschaftssteuer bezahlen. Die Höhe kann unterschiedlich ausfallen, je nach bestehendem Verwandschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben. So greift auf Mallorca z.B. bei Vererbung der Eltern an die Kinder bei einer Erbschaft bis 700.000€ zur Zeit ein Steuersatz iHv. nur 1%, wohingegen die Erbschaftssteuer bei entfernteren Verwandten exorbitante Höhen erreichen kann. Die Freibeträge in Spanien sind im Vergleich zu Deutschland sehr niedrigig. Nur mit Nachweis der Abführung der Erbschaftssteuer können die Erben im Grundbuch eintragen werden.