ALEXANDER CEBULLA
Rechtsanwalt & Abogado Inscrito

Grundbuchauszug Spanien

Anfrageformular Grundbuchauszug / Katasterauszug











Kosten: 60,50€* bzw. 242,00€**
*Beantragung Grundbuchauszug/Katasterauszug ohne Beratung (inkl. MwSt. und Verwaltungsgebühren, wenn mit den zur Verfügung gestellten Daten ohne weiteres auffindbar).
**Beantragung Grundbuchauszug/Katasterauszug (inkl. MwSt. und Verwaltungsgebühren) mit Erstberatung/Auswertung in deutscher Sprache. Wortgenaue schriftliche Übersetzung nach separatem Kostenvoranschlag.






FAQ Grundbuchauskunft Spanien

Kann eine beliebige Person einen spanischen Grundbuchauszug für jede beliebige Immobilie beantragen?

Jeder, der die für die Beantragung notwendigen Daten kennt, kann ohne weiteres einen Grundbuchauszug beantragen. Ein berechtigtes Interesse muss vorliegen, dieses wird aber nicht weiter überprüft und wird sehr umfassend ausgelegt. Es genügt z.B. bloßes Kaufinteresse.

Welche Daten sind für die Beantragung notwendig?

Normalerweise genügt der Ort an dem sich die Immobilie befindet, in Verbindung mit dem Namen eines aktuellen oder vormaligen Eigentümers. Mit der bloßen Information wo eine Immobilie ist, kann man den entsprechenden Grundbucheintrag meist nicht ohne weiteres auffinden, da das spanische Eigentumsregister nicht geografisch nach Straßen oder Orten geordnet ist. Die Beantragung kann auch mit den Grundbuchdaten erfolgen (Número de Finca oder IDUFIR), welche einem alten Grundbuchauszug oder einer alten Kaufurkunde entnommen werden können.

Werden die Eigentümer informiert wenn ein Grundbuchauszug beantragt wird?


Nein.

Beantragen Sie Grundbuchauszüge für ganz Spanien oder nur auf gewisse Regionen beschränkt? Wird das Grundbuch in Spanien zentral geführt?

Wir können Grundbuchauszüge für ganz Spanien beantragen, da es sich um ein zentral organisiertes spanienweit einheitliches System handelt. Die für die Grundbuch-Bezirke zuständigen Grundbuchämter werden zentral in Madrid von der Kammer der Grundbuchamtsleiter organisiert und digital zusammengeführt.

Ich weiß nicht wo die Immobilie ist bzw. wo sich Immobilien befinden, können Sie trotzdem den Grundbuchauszug finden?

Da das spanische Grundbuch zentral digital zusammengeführt ist, kann man nach dem Namen einer Person suchen und eine Liste der Grundbuchämter anfordern, bei welchen Rechte (Eigentum, Nießbrauch) auf diesen Namen eingetragen sind oder waren. Danach kann man sich an das zuständige Grundbuchamt wenden und den entsprechenden Grundbuchauszug beantragen. Bei dieser Art der Suche besteht allerdings eine gewisse Fehlerwahrscheinlichkeit, z.B. wenn Namen einen Umlaut oder ß enthalten oder es sich um sehr geläufige Namen handelt. Sollte die Immobilie auf eine Firma eingetragen sein muss man für die Suche den Namen der Firma kennen.

Welche Daten sind in einem Grundbuchauszug enthalten?

Ein spanischer Grundbuchauszug besteht aus drei wesentlichen Abschnitten: 1) Beschreibung der Immobilie, 2) Nennung der Eigentümer und 3) Lasten. Die Beschreibung der Immobilie enthält u.a. Angaben zur Art der Immobilie (Haus, Wohnung, Garage, Grundstück etc.), Größenangaben, Umfang und Art der Bebauung, Angaben zur räumlichen Lage und angrenzenden Objekten, die Katasterreferenznummer. Personen welche Rechte an der Immobilie haben, werden mit Namen und Steuernummer genannt, was für natürliche wie für juristische Personen gilt. Es wird der Erwerbstitel aufgeführt, d.h. im Normalfall das Datum der notariellen Urkunde und der Name und Amtssitz des Notars. Zudem werden die auf der Immobilie ruhenden Lasten beschrieben, wie z.B. eine Hypothek oder Wegerechte.

Enthält der Grundbuchauszug Baupläne oder Katasterpläne?

Nein.

Ist der Kaufpreis im Grundbuch eingetragen?

Nein. Falls eine Hypothek existiert ist jedoch die Hauptschuld eingetragen. Falls Sie ein Wertgutachten benötigen, können wir für Sie gerne den Kontakt zu einem Gutachter vor Ort herstellen. Im Kataster ist der sog. Katasterwert eingetragen, dieser Wert dient jedoch nur als Grundlage für die Steuerberechnung und hat mit dem Marktwert in den meisten Fällen nichts gemein.

Wie kann man eine Kopie einer alten notariellen Urkunde bekommen?

Mit den auf dem Grundbuchauszug enthaltenen Daten zum Erwerbstitel (Notar, Ort und Datum der Unterzeichnung der Urkunde) können Personen mit entsprechendem berechtigten Interesse eine Zweitschrift der notariellen Urkunde beantragen.

Was ist der Unterschied zwischen Grundbuchamt und Katasteramt?

Die Liegenschaftsverwaltung in Spanien besteht aus diesen beiden voneinander unabhängigen Behörden, dem Grundbuchamt und dem Katasteramt. Das Kataster ist im Prinzip nur eine Unterabteilung des Finanzamtes und existiert hauptsächlich zum Zwecke der Steuerberechnung und Steuereintreibung. Für die Reichweite des Eigentums ist der Inhalt des Grundbuchs entscheidend. Ziel der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde ist primär immer die Veränderung des Grundbuches, die Daten im Kataster werden letztlich nur zu Steuerzwecken aktualisiert. Im Kataster sind die Immobilien geografisch zugeordnet, daher kann man einen Katasterauszug mit Koordinaten oder der Adresse finden, einen Grundbuchauszug hingegen nicht.

Ist ein Eigentümer einer Liegenschaft immer im Grundbuch als solcher eingetragen?

Die eingetragenen Verhältnisse können von der rechtlichen Realität abweichen, ein eingetragener vermeintlicher Eigentümer kann die Immobilie aber an einen gutgläubigen Dritten wirksam veräußern.

Welchen Beweiswert hat der Grundbuchauszug?

Ein einfacher (unbeglaubigter) Grundbuchauszug im PDF-Format ist nur zu Informationszwecken gedacht. Größere Rechtssicherheit bietet ein beglaubigter Grundbuchauszug mit Siegel und Unterschrift des Grundbuchamtsleiters, welcher jedoch auf analogem Wege beantragt werden muss, was etwas aufwändiger ist.

Ist ein sicherer Immobilienkauf in Spanien durch einen Grundbuchauszug gewährleistet der den Verkäufer als Eigentümer ausweist?

Ein Grundbuchauszug welcher bestätigt dass keine Lasten existieren und dass der Verkäufer auch der Eigentümer ist das absolute Minimum. Bevor Sie sich in irgendeiner Weise vertraglich binden (Reservierungsvertrag, Optionsvertrag, Arras, Anzahlungen usw.) sollte man für einen sicheren Immobilienkauf in Spanien unbedingt einen unabhängigen Experten zu Rate ziehen, denn es gibt weitere zu überprüfende Dokumente und Umstände und der Vorvertrag kann Klauseln enthalten die den Käufer benachteiligen.

Was bedeutet es wenn Grundbuch und Realität nicht übereinstimmen?

Das ist auf Mallorca bzw. Spanienweit eine durchaus weit verbreitete Situation, dass im Grundbuch die Beschreibung z.B. „Feld mit Mandelbäumen“ lautet und die bauliche Realität eine ganz andere ist. Aus Käufersicht ist hier ganz klar Vorsicht geboten, denn dies kann bedeuten dass die Bebauung baurechtlich illegal ist und die Stadtverwaltung ggf. einen Abrissbescheid erlassen könnte.

Kann eine im spanischen Grundbuch korrekt und vollständig eingetragene Bebauung baurechtlich illegal sein?

Ja. Illegal, also ohne Baugenehmigung errichtete Bauten und auch nicht nachträglich genehmigungsfähige Bauten können unter gewissen Voraussetzungen mit einer sog. Altbauerklärung im Grundbuch eingetragen werden. Dieser Vorgang wird fälschlicherweise teils als Legalisierung bezeichnet, besser trifft es jedoch der Begriff Bestandsschutz. Die Gemeinde kann nicht mehr gegen die illegal errichteten Bauten vorgehen und die Bebauung kann im Grundbuch eingetragen werden, gleichzeitig bleibt diese aber baurechtlich illegal, was praktisch bedeutet dass keine Baugenehmigungen erteilt werden können und das Gebäude „dem Verfall gewidmet“ ist bzw. Erhaltungsmaßnahmen nur in engen Grenzen oder gar nicht durchgeführt werden können. Andersherum kann aber auch eine nicht im Grundbuch eingetragene Bebauung baurechtlich vollkommen legal sein.

Kümmert sich ein spanischer Notar nach einem Immobilienkauf um die Eintragung ins Grundbuch?

Nein. Der Käufer muss sich in Spanien selbst um die Bezahlung der Grunderwerbssteuer und die Grundbucheintragung kümmern oder hierzu z.B. einen Anwalt beauftragen.

Kann eine Immobilie verkauft werden wenn als Eigentümer im Grundbuch noch der verstorbene Erblasser eingetragen ist?


Nein. Ein notarieller Kaufvertrag kann nur von den im Grundbuch eingetragenen (lebenden) Eigentümern unterzeichnet werden. Es muss zunächst die Erbschaft abgewickelt werden.

Welche Schritte sind notwendig um im Erbfall als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden?

Nachdem die Erbschaft in Spanien formell angenommen wurde und die Erbschaftssteuer bezahlt ist kann der Erbe bzw. können die Erben im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden. Erst dann kann auch ein Käufer der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen werden.

Ist es wahr dass ohne die N.I.E.-Nummer ein Eintrag in das spanische Grundbuch nicht möglich ist?

Ja! Die Steuernummer/NIE ist eine Identifizierungsnummer für Nicht-Spanier. Aus Praktikabilitätsgründen sollte die Steuernummer schon bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde vorliegen, spätestens jedoch für Steuerzahlungen und die darauf folgende Grundbucheintragung muss diese Nummer zwingend vorliegen. In den Zeiten in welchen das Vorliegen einer NIE noch keine zwingende Voraussetzung war, wurden bei Ausländern die Seriennummern von Reisepässen oder Personalausweisen eingetragen, was bei einem Verkauf zu gewissen Problemen führen kann, wenn der alte Ausweis nicht mehr auffindbar ist.

Kann der Grundbuchauszug auch für andere Regionen Spaniens beantragt werden?

Ja, definitiv. Es ist egal wo sich die Immobilie in Spanien befindet.